Usucapião e suas modalidades e requisitos

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade móvel e imóvel. Também é usualmente nomeada de prescrição aquisitiva, pois dá-se a constituição de um direito (aquisição, portanto) após um certo decurso temporal (conforme fenômeno prescritivo), diferentemente da típica consequência da prescrição (extintiva), que é o de fulminar a pretensão jurídica do indivíduo (embora a prescrição aquisitiva implique a extinção de direito alheio).

Parte da doutrina entende modernamente o fenômeno como consequência da função social da propriedade, prestigiando o indivíduo que de fato deu finalidade ao bem do qual tem posse. Também elencam-se as noções de segurança jurídica e estabilização das situações de fato.

É de se ressaltar que o acúmulo dos requisitos formais abaixo descritos é o suficiente para constituir o direito do possuidor. Eventual decisão judicial que posteriormente venha a dar procedência ao pedido do mesmo terá mera natureza declaratória (ou seja, apenas ratifica uma situação jurídica já existente, possibilitando também o devido registro formal):

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Código Civil

Elementos típicos

Além de pressupostos básicos como a capacidade do indivíduo para os atos da vida civil e a possibilidade de a coisa ser usucapida, toda modalidade de usucapião tem outros dois requisitos imprescindíveis, cujas extensões variam de acordo com a modalidade estudada. São eles: a posse e o decurso do tempo. Algumas espécies possuem outros elementos finalísticos ou objetivos necessários.

Posse ad usucapionem

A posse pertinente à usucapião é a denominada posse ad usucapionem, aquela exercida continua, pacifica , pública e incontestadamente por quem tenha a intenção de ser dono
(animo domini).

Dessa forma, não se admite uma posse intermitente ou contestada. Também não se cogita que o mero detentor ou a exercida sem animo domini se beneficie da usucapião.

Por exemplo, o locatário é possuidor direito, tendo inclusive direito possessório contra o proprietário, mas não capacidade de usucapir. Igualmente, o detentor (como o motorista do proprietário do carro) tem a detenção (é fâmulo da posse), não podendo usucapir.

A posse ad usucapionem é aquela que se exerce com intenção de dono – cum animo domini. Este requisito psíquico de tal maneira se integra na posse, que adquire tônus de essencialidade. De início, afasta-se a mera detenção, pois, conforme visto acima (nº 285, supra) não se confunde ela com a posse, uma vez que lhe falta a vontade de tê-la. E exclui, igualmente, toda posse que não se faça acompanhar da intenção de ter a coisa para si – animus rem sibi habendi […] (PEREIRA, 2017)

Decurso de tempo

É o decurso temporal previsto em lei para que se dê a aquisição.

No tópico temporal, também é possível a junção da posse do sucessor com a posse do antecessor.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

CÓDIGO CIVIL

Sobre o assunto:

Acessão da posse. Não se exige que, pelo tempo necessário, a coisa seja possuída pela mesma pessoa. Permite a lei que o prescribente faça juntar à sua a posse do seu antecessor – accessio possessionis, observando-se que: a) na sucessão a título universal, dá-se sempre a acessão; b) na que se realiza a título singular, o usucapiente pode fazer a junção, contanto que sejam ambas aptas a gerar a usucapião. Destarte, a posse do antecessor não acede à do usucapiente se era de má-fé; nem ocorre a accessio temporis se o atual possuidor não é sucessor do antigo (PEREIRA, 2017).

É necessário observar que, na linha cronológica, são admitidas as mesmas hipóteses de interrupção e suspensão da prescrição, conforme art. 1.244, do Código Civil:

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

CÓDIGO CIVIL

Suponha, portanto, que um diplomata tem um imóvel no Brasil, mas encontra-se há anos no estrangeiro, à serviço da União. O imóvel é invadido e o indivíduo passa longos anos no mesmo. A usucapião é impossível pois não corre prescrição contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Município (art. 198, II, do Código Civil). O mesmo se aplica aos incapazes do art. 3º, do Código Civil (art. 198, I) e combatentes em tempo de guerra (art. 198, III).

Modalidades

São as seguintes as espécies de usucapião previstas no Código Civil:

Usucapião extraordinária

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

CÓDIGO CIVIL

Ainda quanto à moradia, não é condição que o prédio tenha sido construído pelo usucapiente. A morada, portanto, pode ser preexistente. A teleologia da Lei Civil, neste ponto, é de valorizar a morada e não de induzir a sua construção (NADER, 2016).

O que se percebe é que nos dois casos não há necessidade de se provar a boa ­fé ou o justo título, havendo uma presunção absoluta ou iure et de iure da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único, isto é, a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei (TARTUCE, 2017).

Usucapião ordinária

Nesta hipótese, o indivíduo possui boa-fé e justo título, ou seja, evidência de fato jurídico que justifique sua posse, como um termo de contrato.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

CÓDIGO CIVIL

Assim, se a compra e venda, a doação, a arrematação, etc., transmitem a propriedade (em tese), constituem título justo para a aquisição per usucapionem no caso de ocorrer uma falha, um defeito, um vício formal ou intrínseco, que lhe retirem aquele efeito na hipótese. Inquinado, porém, de falha, não mais poderá ser atacado, porque o lapso de tempo decorrido expurgou-­o da imperfeição, e consolidou a propriedade no adquirente (PEREIRA, 2017).

Usucapião especial rural (pro labore)

Os seus requisitos específicos são delineados pelo dispositivo abaixo:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

CÓDIGO CIVIL

Ressalte-se que essa modalidade de usucapião tem assento constitucional:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Constituição Federal de 1988

Usucapião especial urbana (habitacional)

Outra modalidade que tem características especiais, de acordo com as peculiares situações fáticas vividas pelo possuidor.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

CÓDIGO CIVIL

Igualmente com o que ocorre com a usucapião especial rural, a urbana tem previsão constitucional (art. 183) e se encaixa no direcionamento constitucional da política urbana brasileira, que, conforme art. 183, “tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.”.

É relativa a presunção de hipossuficiência do autor em ação de usucapião especial urbana e, por isso, é ilidida a partir da comprovação inequívoca de que o autor não pode ser considerado “necessitado” nos termos do parágrafo único do art. 2º Lei n. 1.060/1950. (STJ – Informativo nº 599 – Publicação: 11 de abril de 2017. Órgão: TERCEIRA TURMA. Processo: REsp 1.517.822-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 24/2/2017).

STJ

Usucapião familiar (“especialíssima” ou por abandono do lar)

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

CÓDIGO CIVIL

Possibilidade inserida em 2011, permitindo que o cônjuge ou companheiro adquira por usucapião parte de imóvel que dividia com consorte que abandonou o lar.

É evidente que, se a saída do lar, por um dos cônjuges, tiver sido determinada judicialmente, mediante, por exemplo, o uso das medidas previstas no art. 22 da Lei Maria da Penha (Lei n. 11.340/2006), não estará caracterizado o abandono voluntário exigido pela nova lei (NADER, 2016).

Usucapião de bem móvel

Trata-se de hipótese bem mais simples, apresentando modalidade ordinária e extraordinária com base simplesmente na presença de boa-fé e título justo.

Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.

CÓDIGO CIVIL

A ressalva final diz respeito à acessão de posse (ou seja, o ato de juntar as posses) e fatos impeditivos, suspensivos e interruptivos dos prazos.

Complementações

STF – Súmula 237: O usucapião pode ser argüido em defesa.

STF

O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. (STJ – Informativo nº 0594. Publicação: 1º de fevereiro de 2017. Órgão: TERCEIRA TURMA. Processo: REsp 1.448.026-PE, Rel. Min. Nancy Andrighi. DJe: 21/11/2016).

STJ

O § 5º do art. 219 do CPC (“O juiz pronunciará, de ofício, a prescrição”) não autoriza a declaração, de ofício, da usucapião. (STJ – Informativo nº 560. Período: 17 de abril a 3 de maio de 2015. Órgão: QUARTA TURMA. Processo: REsp 1.106.809-RS, Rel. originário Min. Luis Felipe Salomão. DJe: 27/4/2015).

STJ

A decisão que reconhece a aquisição da propriedade de bem imóvel por usucapião prevalece sobre a hipoteca judicial que anteriormente tenha gravado o referido bem. Isso porque, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real constituído sobre o imóvel, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. Precedentes citados: AgRg no Ag 1.319.516-MG, Terceira Turma, DJe 13/10/2010; e REsp 941.464-SC, Quarta Turma, DJe 29/6/2012. (STJ – Informativo nº 0527 – Período: 9 de outubro de 2013. Órgão: QUARTA TURMA. REsp 620.610-DF, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 3/9/2013).

STJ

Usucapião extrajudicial no CPC/2015

O Código de Processo Civil de 2015, por sua vez, extinguiu o rito especial da ação de usucapião e consagrou a possibilidade da usucapião administrativa em seu
art. 1.071, que acresce o art. 216­-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). De acordo com a nova sistemática, ampliou-­se o espectro do procedimento extrajudicial da usucapião que, agora, passa a abarcar todo e qualquer pedido em que haja consenso entre o possuidor e demais interessados (confrontantes, proprietário, titulares de direitos reais sobre o imóvel, entre outros) (PEREIRA, 2017, recurso digital).

Usucapião urbana coletiva

Conforme art. 10, do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001):

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Estatuto da cidade

Referências

NADER, Paulo. Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2016, recurso digital.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. v. 4. Rio de Janeiro: Forense, 2017, recurso digital.
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: MÉTODO, 2017, recurso digital.

Questões

(TRF – 4ª REGIÃO – Juiz Federal Substituto – 2016): Assinale a alternativa INCORRETA acerca da usucapião de bens imóveis:

(CESPE – TJ-BA – Titular de Serviços de Notas e de Registros – 2013) Em relação à usucapião, assinale a opção correta:

(CESPE – DPE-TO – Defensor Público – 2013): Para a aquisição da propriedade imobiliária por intermédio da usucapião constitucional rural: